Soy Felipe Venegas, ingeniero comercial. Vendo, arriendo y administro propiedades en el sector oriente de Santiago. También ayudo a inversionistas chilenos a comprar inmuebles de renta neta (NNN) en Estados Unidos.
Hago la tasación, fijo el precio, preparo la ficha con fotos y antecedentes, atiendo las visitas y negocio hasta la firma. Si no quiere ocuparse del arriendo, también administro la propiedad. Tomo pocos encargos a la vez para atender bien cada uno.
Vender o arrendar →Usted me dice qué busca y su presupuesto. Yo reviso la oferta, la situación legal de cada propiedad y los precios de la zona, y le muestro solo las que valen la pena visitar. Después negocio con datos de mercado.
Busco una propiedad →Ayudo a inversionistas chilenos a comprar inmuebles de renta neta (NNN): locales arrendados a empresas de crédito sólido por 10 a 25 años, donde el arrendatario paga los impuestos, el seguro y la mantención. La compra se hace a nombre de su propia sociedad en EE.UU.
Ver la inversión →Mis publicaciones del sector oriente de Santiago están en Portal Inmobiliario, con fotos, características y precio actualizados.
Ver mis propiedades →Cada encargo lo atiendo yo, de principio a fin.
No hay vendedores ni intermediarios: quien le contesta el teléfono es quien conoce su caso y quien lo lleva hasta el cierre.
Le entrego la evaluación afinada, con visita y comparables, en 48 horas hábiles.
Cada precio que le recomiendo se apoya en propiedades comparables y en valores de la comuna.
Tomo un número limitado a la vez, para poder responder y dedicarle tiempo a cada uno.
Si un precio no se sostiene o una inversión no le conviene, se lo digo antes de seguir.
Vendo y arriendo propiedades. Hago la tasación, fijo el precio con comparables, preparo la ficha con fotos, atiendo las visitas y negocio hasta la firma del contrato.
Administro su propiedad arrendada: busco al arrendatario, preparo el contrato, cobro el arriendo, coordino las mantenciones y le envío un informe periódico.
Informe de valor con visita a la propiedad y comparación con precios de mercado. Sirve para vender, comprar o negociar un arriendo con cifras y sin adivinar.
Ingrese los datos y obtenga de inmediato un rango de precio en UF, calculado con valores de mercado por comuna. Si quiere una cifra más precisa, la afino con visita a la propiedad y comparables, en 48 horas hábiles.
Todos los encargos de venta o arriendo siguen estos cuatro pasos.
Visito la propiedad, tomo fotos y reúno los antecedentes legales y comerciales.
Fijo el precio con propiedades comparables, defino qué tipo de comprador o arrendatario conviene buscar y cómo ofrecer la propiedad.
Preparo la ficha, coordino las visitas y negocio. Le informo en cada paso.
Acompaño hasta la firma y la entrega de la propiedad. Si lo desea, después la administro.
Un inmueble NNN (triple net) está arrendado a una empresa por un plazo largo, normalmente de 10 a 25 años. El arrendatario paga los impuestos, el seguro y la mantención. Usted es el dueño, recibe la renta en dólares y no tiene que administrar el inmueble.
Trabajo con inversionistas individuales, no con fondos. Lo acompaño desde la búsqueda hasta el cierre, en español.
El arrendatario paga el impuesto a la propiedad (property tax).
El arrendatario contrata y paga el seguro del inmueble.
El arrendatario se encarga de la mantención y las reparaciones. El alcance exacto depende de cada contrato.
Por ejemplo: farmacia, salud, tienda de conveniencia o alimentos.
Es la dueña del inmueble en EE.UU. y tiene la cuenta bancaria.
Recibe la renta en dólares.
| Arriendo de un departamento | Triple net (NNN) | |
|---|---|---|
| Impuesto a la propiedad | Propietario | Arrendatario |
| Seguro del inmueble | Propietario | Arrendatario |
| Mantención y reparaciones | Propietario | Arrendatario (según contrato) |
| Plazo habitual del contrato | 1 a 3 años | 10 a 25 años |
| Arrendatario habitual | Persona natural | Empresa de crédito sólido |
| Tiempo que exige al dueño | Constante | Poco |
Su calificación de crédito, cuántos años lleva operando y si su rubro es esencial (salud, farmacia, alimentos, servicios básicos). Si el arrendatario deja de pagar, se detiene la renta.
El plazo que queda, los aumentos de renta, las opciones de renovación, quién responde por el techo y la estructura, y si la garantía es de la empresa matriz o de un franquiciado.
El tráfico, el tamaño de la plaza, qué tan importante es el local para el negocio del arrendatario y cuánto vale el terreno si el local queda vacío.
La tasa de capitalización frente a comparables, la renta neta (NOI) y el costo de reponer el inmueble. Un buen arrendatario a un mal precio sigue siendo un mal negocio.
Mueva el precio, la tasa de capitalización y el financiamiento para ver la renta y el retorno sobre su capital. Parte sin deuda.
Ejemplo referencial. No incluye gastos de cierre, impuestos ni tipo de cambio, y no es una oferta ni garantiza rentabilidad. El resultado real depende del inmueble, del arrendatario y de las condiciones del banco.
Conversamos sobre cuánto quiere invertir, en qué plazo y con qué estructura. Si la inversión no le conviene, se lo digo.
Reviso oportunidades con corredores y asesores en EE.UU. y descarto la mayoría. Usted ve pocas, cada una con su análisis.
Reviso la calificación del arrendatario, el contrato, el título de propiedad, el informe ambiental y el estado físico del inmueble, junto con abogados y empresas locales.
Se crea la sociedad compradora (LLC), se abre la cuenta bancaria en EE.UU. y, si corresponde, se tramita el crédito para inversionistas extranjeros.
El cierre se hace con abogado y empresa de título en EE.UU. Después reviso cada año el contrato, la renta y la situación del arrendatario.
Las compras las ejecutan corredores, abogados y empresas de título con licencia en EE.UU.
Cifras de referencia. Dependen del inmueble, del arrendatario y de cada banco.
NNN no es un estándar único: cada contrato se revisa cláusula por cláusula. Estos son los riesgos que más pesan.
La renta es tan segura como el arrendatario. Si deja de pagar o cierra el local, la renta se detiene. Por eso importan su crédito y qué tan importante es el local para su negocio.
Cuando termina el contrato, el local puede quedar vacío o arrendarse a otro precio. Mientras más plazo quede, más tiempo hay para resolverlo.
El precio de estos inmuebles se mueve con las tasas de interés, y vender uno puede tomar meses. Es una inversión de largo plazo.
La renta paga impuestos en EE.UU. y puede pagarlos también en Chile. Lo que recibe en pesos depende del tipo de cambio. La estructura se define con asesores tributarios de ambos países.
Una reunión reservada de 30 minutos para ver su perfil, el monto y el plazo que tiene en mente. Si la inversión no le conviene, se lo voy a decir.
Pedir reunión →Información general y referencial. No es una oferta de valores ni asesoría de inversión, legal o tributaria, ni garantiza rentabilidad. Toda inversión inmobiliaria tiene riesgos, incluida la pérdida del capital. Cada decisión debe revisarse con asesores legales y tributarios en Chile y EE.UU.
FV Assets es mi consultora inmobiliaria. La fundé en 2021 y trabajo en siete comunas del sector oriente de Santiago, que conozco bien.
Desde Santiago también asesoro a inversionistas chilenos que quieren comprar inmuebles NNN en Estados Unidos y recibir la renta en dólares. Es el mismo trabajo: analizar bien, negociar con datos y acompañar hasta el cierre.
Escríbame por una venta, un arriendo, la administración de una propiedad, una evaluación o una inversión NNN en Estados Unidos. Respondo yo cada consulta.